Circolare n. 12/E/2025 – Revisione della disciplina dei redditi dei terreni e aggiornamento delle banche dati catastali – Un Nuovo Orizzonte Fiscale per l'Agricoltura Italiana

La presente analisi fornisce una sintesi dettagliata e una valutazione professionale della Circolare n. 12/E, pubblicata dall'Agenzia delle Entrate l'8 agosto 2025. Questo documento rappresenta il fulcro operativo di una riforma fiscale di ampia portata che ha come obiettivo la modernizzazione della disciplina relativa ai redditi dei terreni. Il documento chiarifica e fornisce le istruzioni applicative del Decreto Legislativo n. 192/2024, il quale ha attuato i principi e i criteri direttivi delineati dalla Legge n. 111/2023.

La circolare si concentra su due aree principali di profondo cambiamento normativo. In primo luogo, espande in modo significativo la definizione di reddito agrario per includere attività innovative e sostenibili, come le coltivazioni in sistemi evoluti all'interno di fabbricati (ad esempio, il vertical farming e la coltura idroponica) e la cessione di crediti di carbonio. In secondo luogo, essa apporta chiarimenti procedurali critici, specialmente per le società agricole che optano per la tassazione su base catastale, e introduce semplificazioni amministrative per l'aggiornamento dei dati catastali.

L'impatto principale di questa circolare risiede nella sua capacità di fornire certezza operativa a contribuenti e professionisti, allineando finalmente il sistema fiscale italiano - nato in epoca dove queste attività agricole innovative non esistevano - alle pratiche agricole più moderne e agli obiettivi di sostenibilità ambientale. Le nuove disposizioni, applicabili a partire dal periodo d'imposta in corso al 31 dicembre 2024, rendono indispensabile per gli operatori del settore una valutazione immediata delle proprie attività per adeguare la pianificazione fiscale.

1. Il Quadro Legislativo e Normativo

La comprensione della Circolare n. 12/E del 2025 richiede una contestualizzazione nel più ampio processo di riforma fiscale che la precede. Il documento non è un'iniziativa isolata, ma il passo finale e operativo di un percorso legislativo strutturato.

1.1 La Legge Delega: Un'Introduzione alla Legge n. 111/2023

L'intero impianto di riforma dei redditi dei terreni affonda le sue radici nella Legge n. 111/2023. Questa normativa, nota come "legge delega per la riforma fiscale," ha conferito al governo l'autorità di intervenire su vari aspetti del sistema tributario italiano. Essa ha fissato i principi e i criteri direttivi che hanno guidato la successiva emanazione dei decreti legislativi. Il fatto che la riforma sia stata avviata da una legge delega indica un approccio sistematico e ponderato, volto a un riassetto organico delle norme anziché a modifiche estemporanee.

1.2 Il Decreto Attuativo: Analisi del Decreto Legislativo n. 192/2024

In ottemperanza ai principi della Legge n. 111/2023, il governo ha emanato il Decreto Legislativo n. 192 del 13 dicembre 2024, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il 16 dicembre 2024. Questo decreto è il testo di legge fondamentale che ha introdotto le nuove regole in materia di redditi. La Circolare n. 12/E, nel suo oggetto, fa esplicito riferimento agli articoli 1 e 2 di questo decreto, che riguardano rispettivamente la "Revisione della disciplina dei redditi dei terreni" e "l'Aggiornamento delle banche dati catastali". Questo collegamento diretto stabilisce la natura interpretativa e attuativa della circolare, che non introduce nuove norme, ma fornisce le linee guida per la corretta applicazione di quelle già in vigore.

1.3 Il Ruolo della Circolare: Dalla Legge alla Guida Operativa

La Circolare n. 12/E dell'8 agosto 2025 svolge la funzione cruciale di ponte tra il dettato normativo del decreto legislativo e la sua applicazione pratica. La sua pubblicazione da parte dell'Agenzia delle Entrate fornisce le "prime indicazioni operative" e i "chiarimenti e disposizioni operative" necessari per la corretta gestione degli adempimenti fiscali. Il valore di questa circolare risiede nella sua capacità di tradurre principi legislativi in istruzioni chiare e fruibili per gli uffici e, di conseguenza, per i contribuenti, che devono poter pianificare

2. La Ridefinizione del Reddito Agrario e le Politiche Proiettate al Futuro

Uno degli aspetti più significativi della riforma, e il punto focale della circolare, è l'allargamento della nozione di reddito agrario a pratiche agricole non tradizionali. Questa estensione non è solo una mera modifica tecnica, ma riflette una precisa strategia di politica economica.

2.1 Inclusione di Attività Agricole Innovative

La circolare specifica che la riforma fiscale include esplicitamente le "coltivazioni realizzate con sistemi evoluti in fabbricati," come il vertical farming e le "colture idroponiche," nell'ambito delle attività produttive di reddito agrario.¹ In passato, queste attività, che spesso si svolgono in contesti urbani o in strutture non classificate come terreni agricoli, sarebbero state tassate come reddito d'impresa, un regime generalmente più oneroso e complesso. Il riconoscimento di queste nuove metodologie come attività agricole a tutti gli effetti significa che i relativi proventi possono beneficiare del regime di tassazione catastale, che è spesso più prevedibile e vantaggioso per il contribuente. Questo orientamento normativo dimostra una chiara volontà del legislatore di utilizzare lo strumento fiscale per incentivare l'innovazione tecnologica e l'investimento in un'agricoltura moderna.

2.2 Il Trattamento di Beni Immateriali e Sostenibilità

Un'ulteriore e cruciale innovazione è l'inclusione della "cessione dei crediti di carbonio" tra le attività che generano reddito agrario. Questa disposizione, in particolare, segna un passo avanti significativo, collegando la fiscalità agricola non solo alla produzione tradizionale, ma anche alla creazione di valore attraverso la sostenibilità ambientale. La commercializzazione di crediti di carbonio è un'attività intrinsecamente legata alle pratiche agricole che contribuiscono alla mitigazione dei cambiamenti climatici. Inquadrando fiscalmente questo tipo di reddito in modo agevolato, lo Stato incoraggia attivamente gli agricoltori a implementare pratiche virtuose per la gestione del territorio e l'assorbimento della CO₂. Questa scelta normativa spinge il settore agricolo verso un modello di sviluppo più sostenibile, riconoscendo e premiando il contributo che l'agricoltura può dare alla transizione ecologica.

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